Home / כלכלה / איך בונים תמחור נכון של נדל”ן?

איך בונים תמחור נכון של נדל”ן?

לא מצליחים למכור את הנכס? הנה כמה סיבות אפשרויות לכך

אם העמדתם נכס נדל”ני למכירה, למשל אם אתם מנסים למכור את הבית שלכם לרגל מעבר לבית חדש, אז אתם בוודאי רוצים לקבל את המחיר הטוב ביותר עבור הנכס שלכם.אבל במציאות כמו במציאות לעיתים צריך להבין את שוק הנדל”ן כדי לקבל את המחיר האופטימאלי.

יש מוכרי נכסים רבים שאינם בקיאים בשוק הנדל”ן והם יכולים לירות לעצמם ברגל תוך שהם מנסים למכור את הנכס שבבעלותם, ולעיתים יש נתונים מבניים או גיאוגרפיים שמחבלים בסיכוי שלנו למכור את הנכס במחיר שרצינו מראש.

בגדול, יש אזורים ושכונות שמספיק שעומדים בהם יסודות ועל גביהם גג והם יחטפו על ידי המרבה במחיר. מנגד, יכול להיות בית פרטי מרהיב, מרווח, מוארד וגדול שממוקם באזור פחות מבוקש, וייקח חודשים ארוכים עד שימכר וספק אם ימכר במחיר שרצינו בו מראש.

מחד, בישראל יש היצע מוגבל של בתים למכירה באזורי הביקוש הפופולאריים ומאידך, מחפשי הדירות בישראל סבלניים ובררניים (אנחנו בטח לא פראיירים) ולא יסכימו לשלם כל מחיר על כל בית.

אז אם אתם מנסים למכור בית/דירה ולא מצליחים לקבל את המחיר שאתם רוצים הכתבה הזו היא עבורכם. בשורות הבאות נעמוד על הסיבות שאולי בגללן אתם לא מצליחים למכור במחיר שרציתם…

תמונות לא מחמיאות. כמעט כל חיפושי הדירות/בתים מתחילים היום באינטרנט. זה הסינון הראשוני של רבים והוא יקבע באם הרוכשים הפוטציאליים שלכם יגיעו לסקור את הנכס או לא. תמונות מטושטשות, רעועות או לא ברורות לא ימשכו קונים. אנשים מחפשים דירה להכנס אליה באופן מיידי, הם לא נוטים לקנות דירה בגלל הפוטנציאל העתידי שלה. לכן, כדאי מאוד להשקיע בתמונות איכותיות ויפות כאשר אתם מפרסמים את הנכס.

אין זמן להראות את הנכס. אנחנו חיים בעידן של סיפוק מיידי. אנשים שמתעניינים בנכס שלכם ירצו להגיע ולראות אותו בעיניים והם יעדיפו לעשות את זה בזמן שנוח להם ובדרך כלל בהקדם האפשרי. ככל שנערים יותר מכשולים עבור רוכשים פוטנציאליים, כך קטן הסיכוי שנמכור את הבית במחיר שאנחנו רוצים. בית שלא מראים, לא יימכר. פשוט מאוד.

בלגן בשכונה. אם בשכונה שלכם בתים מוזנחים או חצרות עמוסות בג’אנק אז הם בהחלט יכולים להשפיע על ערך הנכס שאתם מנסים למכור. אם החצרות של השכנים שלכם מבולגנות אפשר בהחלט לדפוק על דלתותיהם ולבקש מהם לסדר קצת את החצר. במקרים כאלו יש שכנים שיסכימו ואחרים יסרבו. מי שיסכים – נהדר, מי שלא – תוכלו להציע את עזרתכם.

בחברה רעה. המחיר שתוכלו לקבל על הנכס שלכם תלוי במחיר שבו נמכרים נכסים דומים לשלכם באזור. כך שאם מכרו בית בשכונה שלכם במחיר נמוך מזה שאתם מבקשים, זה עלול לפגוע בכם. הסיבה לכך היא ששמאים ומתווכים מעריכים את שוויים של נכסים על ידי ביצוע של השוואה בין הנכס שלכם לנכסים דומים. במקרה כזה ייתכן וסבלנות תעזור. יש טעם להמתין מעט עד שהמחיר בשוק יעלה ומחיריהן של דירות דומות באזור שלכם יתמצבו על המחיר שאתם מבקשים.

עניין של לוקיישן. אם הנכס שלכם ממוקם בסמוך לכביש ראשי והומה, אם הוא ליד גן ציבורי רועש או אזור ברים שפעיל בלילה, אז צריך לקחת בחשבון שערך הנכס יהיה נמוך מבית זהה שמקביל לו בכל המדדים – באזור שקט ושלו. כאשר משפחות מחפשות דירות הן לא ירצו לרכוש דירה שאין באזור שלה בית ספר איכותי, אם צעירים מחפשים דירות הם לא ירכשו דירה אם היא לא קרובה לעורקי תחבורה ציבורית. כוונו את המכירה לקהל היעד המתאים ביותר עבור הדירה, גם כאשר אתם כותבים את המודעות ומצלמים את הדירה וגם כאשר אתם מסדרים את הדירה לפני שמגיעים לראות אותה.

וחושך על פני תהום. משיחות שערכנו עם מתכווים ועם שמאיי נדל”ן עולה כי אנשים מחפשים היום דירות מוארות ובעלות חדרים גדולים. אנשים רוצים אור ומרחבים, אפשר בהחלט להבין את זה. דירות חשוכות ובעלות חדרים קטנים ימכרו בפחות כסף מדירות מרווחות ומוארות. אז אם הדירה שלכם חשוכה ואתם מוכנים להשקיע קצת תוכלו להגדיל חלונות קיימים ולשבור קצת קירות כדי ליצור תחושת מרחב. אם אין לכם את האמצעים או את החשק לעשות את זה, אזי ייתכן שלא תצליחו למכור את הדירה במחיר שרציתם.

תמחור יתר. נכון להיום הטעות הכי רווחת בשוק הנדל”ן היא תמחור יתר. כאשר מוכרי הנכס מפרסמים אותו במחיר מופקע על מנת להשתמש במחיר הגבוה כנקודת מוצא למשא ומתן. תמחור יתר גורם לנכס להשאר יותר מדי זמן ללא קונים. זאת מאחר וקונים הם חשדנים והם לא ישקיעו זמן בסקירת בתים שמעל היכולות הכלכליות שלהם, וכך קורה שבעצם מפסידים קונים פוטנציאליים. חשוב לתמחר את קצת יותר מערכה, לא להגזים.

About nimrod

Check Also

ניכיון שיקים

מה זה אומר ניכיון שיקים?

לא הרבה לקוחות פרטיים מודעים כך, אבל בתי עסק שמולם הם מבצעים עסקים לא חוששים …